６０代が株やＦＸなどで人生一発逆転狙うスレ

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454:  [] 2016/02/26(金) 06:12:07.76 ID:eaH9BoHf

ＲＥＩＴ時価総額最大、マイナス金利下、利回り魅力。
2016/02/26 日本経済新聞　朝刊
　マイナス金利が広がるなか、投資家から小口の資金を集めオフィスビルや商業施設などの物件で運用する不動産投資信託
（ＲＥＩＴ）への資金流入が加速している。年３％以上の利回りが見込め、金融商品としての魅力が高まっているためだ。株価に
あたる投資口価格が上昇し、東証に上場するＲＥＩＴ５３銘柄の時価総額の合計は１１兆５７００億円と過去最大に膨らんだ。
　１１兆円の時価総額は、個別企業では日本で２番目に大きいＮＴＴドコモの１０兆４９００億円を上回る規模だ。日銀がマイ
ナス金利導入を発表する前日の１月２８日から約１カ月で１兆円増えた。「アベノミクス相場」が始まった２０１２年末と比べると
３倍近い。
　金融緩和やマイナス金利下でＲＥＩＴが人気を集める理由は２つある。
　まず他の金融商品と比べた投資妙味だ。上場ＲＥＩＴ平均の年換算の予想分配金利回り（株の配当利回りに相当）は３％強。
イオンのショッピングセンターなどで運用するＲＥＩＴは利回りが４％を超え、ＲＥＩＴによっては５〜６％の利回りのものもある。
　２つめは、金利低下がＲＥＩＴの運用にもプラスに作用する点だ。ＲＥＩＴは銀行借り入れや社債発行で資金を調達し、新たな
不動産物件を仕入れる。金利が下がれば支払金利が減って利益が押し上げられ、それが投資家に支払われる分配金の増加
につながるという好循環が生まれる。
　運用額が最大の日本ビルファンド投資法人は今月、日本政策投資銀行などから０・３％台の金利で１３０億円を借りた。
昨年９月の借入時の０・５％台から大幅に下がり、１６年６月期決算では支払金利の減少が３億円の増益要因になる。みずほ
証券の試算では、主要ＲＥＩＴの借入金利が０・１％低下すると、利益拡大に伴って分配金は年間２％近く増える。
　ただ金融緩和が長期間に及んだ結果、不動産の市況に過熱感も出始めている。ＲＥＩＴにとっては、新規の物件取得と賃料の
上昇が収益成長の原動力だが「オフィスビルなどでは海外主要都市と同様に高値警戒感があり、賃料の伸びも鈍い」（ＵＢＳ
アセットマネジメントのエリック・バーン氏）との指摘がある。マイナス金利の追い風だけでは、分配金が継続的に増えるとは限らない。
　ＲＥＩＴ相場の行きすぎた上昇にも注意が必要だ。上場ＲＥＩＴ全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は年初から８％高で推移し
、１５％安の日経平均株価などとは対照的だ。分配金が変わらずにＲＥＩＴ相場だけが上がれば利回りは低下する。

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