大家(家主)の殿様商売・憲法違反差別の常態化

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368: 昼ﾗｲﾄ点灯虫ﾏﾆｬﾃﾞﾁLGBTQ性欲欠落ｱｽﾍﾟ300系3重障壁ﾊﾞｾﾄﾞｳ綿飴箸JAL123 [] 2018/06/12(火) 03:19:55.20 ID:ibCj6Epx

「徒歩10分以内」が条件

駅から物件までの時間と資産価値の話に戻りましょう。

資産として住宅をとらえると、自宅を購入する場合でも、不動産投資をする場合でも、「駅に近い物件」であることが大切です。具体的には「徒歩10分以内」が条件です。

図表1（別画像）に示すように、駅から同心円状にエリアを見ていくと、徒歩5分のエリアと徒歩10分のエリアは、駅からエリアの端までの直線距離では倍ですが、面積比では（重複する部分を除くと）1:3になります。つまり、徒歩5分圏内と徒歩10分圏内は、3倍の面積差があるということです。
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価格競争が起こる場所は空室も多くなる

駅5分以内のほうが面積は小さいため、当然ながら物件自体が少なくなります。実際には商業地域の割合も駅5分圏内のほうが多いのが普通ですので、住宅物件としてはさらに少なくなるのが一般的でしょう。そうすると、家賃相場については価格競争が少なくなります。実際に賃貸に出した場合にも、空室は少なくなるのです。

これが徒歩15分圏内となると、同様に駅からエリアの端までの直線距離は徒歩5分圏内の3倍、面積比では1:8になります。そうなると、物件自体も多くなるため、価格競争が起こり、空室もさらに多くなります。

大きな大学の近くなど、特殊な立地であれば話は違ってきますが、通常は上記のような理由で、最低でも「駅から徒歩10分以内の物件」を狙うべきなのです。
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人口の面から考えてみると

次に、人口動態の面からも考えてみましょう。日本の人口が減少するといっても、「すべての地域で一律に減るわけではない」というのがここでのポイントです。

アパートやマンションの家賃は、ほぼ需給関係で価格が決まります。人口が減少してそのエリアの賃貸需要が少なくなると、当然ながら駅から近い便利な物件のほうが部屋が埋まりやすいため、駅から遠いところほど家賃が下落します。しかし、それに引っ張られて駅周辺部の家賃も大きく下がるかというと、極端に人口が減らない限り、下落はありえません。

つまり、駅から遠いエリアは人口減少の影響をもろに受け、当然、家賃も下がりますが、駅から近いエリアは比較的人口が減りにくく、家賃も下がりにくいのです。よく考えれば当たり前の話です。
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