不動産投資を淡々と語る 37 (980ﾚｽ)
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768(1): 2024/10/14(月)12:59 ID:yIy4g8Ql(1) AAS
建築面積から、さすがに10平米未満なのは居室部分だけで、平均16くらいじゃね？
初めて見る変な見せ方だけど
居室多く取って、見せかけ利回り上げてこの程度じゃね
最初から短期譲渡経過5年後で、押し付ける予定だろう
分散とレバレッジは普通だけど、今とにかくこの程度のしょぼい物件しかない、金利上昇、リフォーム代上昇と、不動産にマイナス要素しかないのよ
あとよほど高属性でないかぎり、初心者への融資自体が厳しい
足立区の川向うでも、まだ上がると思うならいいけど、自分は1.5等地未満はさすがにもう上がらないと思う
23区以外の実需中古マンションは下げトレンドに入った
769: 2024/10/14(月)20:15 ID:+cClUgl5(3/5) AAS
>>768
ありがとうございます。綾瀬駅周辺の同じ築年数、駅距離、間取りの物件調べましたが6.5万程度なんで、新築プレミアムが無くなったら厳しいそうです。
インデックス投信積立だけで9000万作れたんで、もうこれだけにしておこうかなと思うけど、
不動産も面白そうなんで勉強していきます。
770(1): 2024/10/14(月)20:28 ID:EoMIXHuu(1/2) AAS
>>764
＞各住戸の専有面積 最小19.00m2～最大19.37m2
同時期に大量に作られたであろうカボチャの馬車物件より優位に戦えるスペックかな。コンビニが近くに無いのは残念ね。
2018年築なら建築費が業界的に上がってる途中ですね。
売値1000万円は値切りたいところ。
築6年経過だから、融資年数が短くなると思われる。
25年融資とかだとキャッシュフローが出るかどうか？
かなりの頭金を銀行から要求されると思う。
771(1): 2024/10/14(月)20:46 ID:+cClUgl5(4/5) AAS
>>770
家賃を周辺相場とすると6.5万円。12部屋あるので78万円。1.8億円を金利2.0%、25年ローンで借り入れたとすると毎月の銀行への返済だけで76.2万円。CFは出ないですね。
修繕費積立等を考慮すると、25年間CFマイナスで回した後に築31年の建物と土地（都内！）が資産として残るので大きくは儲からないけど、投資としてはまぁありのようにも思えます。区分と違って土地も残りますし。。
772: 2024/10/14(月)20:50 ID:??? AAS
建物面積＝占有12室の合計になってる
773(1): 2024/10/14(月)21:07 ID:EoMIXHuu(2/2) AAS
>>771
ささっとCF計算してくるあたり私より才能ありますね。
現実には引ける融資が20年とか頭金5000万円とかかも知れないので、不動産屋か銀行の人に意見を聞いてみると勉強になりますよ。
投信で大勝ちした儲けを分散するのは立派な動きだと思いますが、現在の不動産投資は投信よりも利回りパフォーマンスで劣る可能性が高いと思われます。
不動産に入れた資金は拘束されて自由が利かなくなる可能性が高いので(物件の売却が大変)、利回りだったり立地だったりがもっと優位の物件を目指した方が良いでしょうね。頑張って下さい。
774: 2024/10/14(月)21:13 ID:+cClUgl5(5/5) AAS
>>773
ありがとうございます。勉強していきます。
775: 2024/10/16(水)22:01 ID:??? AAS
不動産投資の経費に持家の減価償却を家事按分したものは計上できますか？事務所費用として
776: 2024/10/17(木)02:02 ID:??? AAS
何業でも、妥当な範囲なら計上できるだろ
777: 2024/10/17(木)19:52 ID:??? AAS
俺がやってた頃の投資基準で選んだ感覚だと一棟アパートなら入れ替わり激しいから9%以上、区分みたいな一棟マンションで6%、区分だと7%ないと厳しいイメージ
今市況感だと1棟アパで4.5%、1棟マンションで3.5%、区分で5.5%というイメージだな
一棟だから儲かるのではなく、利回りが高いから儲かるという基本を忘れてる人が多すぎるんだろう
778: 2024/10/17(木)21:57 ID:??? AAS
十年以上土地が上がり続けてエリサラですら買えない価格になったら、インカムなんて誰も気にしないわな
少し前までは東京の悪くない場所でも、ある程度築いってる1Rで3点U狭めなら、8%でもリスクが
大きくて割に合わなくね？という感覚だった
今だと6.5くらいでも百人一首即消えだろう
779: 2024/10/18(金)09:05 ID:??? AAS
利回りとキャッシュフロー軽視され過ぎだよ
まあ、都心しか融資が出ないんだから仕方ないのかもしれないが
780: 2024/10/18(金)11:59 ID:??? AAS
7、8年前に買った物件すら、とんでもない売値で売れそうだよ
フルローンで買った時より5割位高く売れそうで、返済もある程度すすんでるから、億単位で手元に残りそう
もう、あの値段では買えないのかな
781: 2024/10/18(金)23:33 ID:??? AAS
シノケンのワンルーム都内アパート一棟投資ってどうなんでしょうか？
メリットやデメリット、あるいは投資で成功した・失敗したなどのお話聞かせて頂きたいです
家族が興味を持っているんですが、自分は不安に思ってます…
782: 2024/10/19(土)00:28 ID:??? AAS
シノケンだろうが何だろうが、今の相場だとよほど自分だけはうまくいく自信がある人以外は、
新規で不動産始めるべきではない
過去の体験なんかほとんど意味ない
情弱の代名詞、新築1Rのはめ込み営業に騙された人ですら、2015以前の購入なら、
救われたのがここ10年の動き
昭和バブルと今のバブルは違うという理屈も十分わかる
が、当時は収入も家賃も上がっていたが、今はどっちも上がってないのに売買価格だけ上がっている
それも都心に近いところだけで、やや離れただけで基本下げ相場
実需ならともかく、投資で不動産は最悪のタイミングだと個人的には思っています
783: 2024/10/21(月)08:28 ID:??? AAS
昨日は宅建試験の日でした
合格点は35～37予想
784: 2024/10/21(月)11:35 ID:??? AAS
新築ワンルームで救われたと言うか昔は定率法でガツガツ償却できてたから安い値段で売っても儲かった
だから安かった
今は定額法しかできないから安い値段で売る人がいなくなっただけのこと
いまだに2000年台の小規模のは取引が少ないから過去の安値の相場に引っ張られて残ってるけど、だんだん上がってきてる感がある
785: 2024/10/21(月)12:03 ID:??? AAS
親戚は90年代前半に港区に新築ワンルーム区分を買い、数年後に近くに溜池山王駅が出来たのがタナボタになって、
わらしべ長者のごとく買い替えで得をしていき、今や麻布の3LDKマンションに住んでいる
今は絶対無理だよねー、いい時代だったんだな～と話を聞くと羨ましくなる
786: 2024/10/21(月)13:59 ID:??? AAS
2012年までに買った物件は、爆上がり状態だよ
新築9％で買って、5％で売れたw
787(1): 2024/10/21(月)14:06 ID:??? AAS
田舎のボロ戸建てでさえ買値の2倍3倍の家賃取れた上
1.5倍くらいで売れた
異常だよ
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