[過去ﾛｸﾞ] 【本スレ】日本維新の会580【本スレ】 (1002ﾚｽ)
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817: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:57 ID:Xq0Vy7340(11/57) AAS
【今年１１月の大阪市議会】
（自民党 多賀谷俊史大阪市議）
「土地課題対策の大阪市の負担など事業者を優遇しすぎているものと考えますが、将来の賃料についても事業者を優遇しているのではないかと思います」
818: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:57 ID:Xq0Vy7340(12/57) AAS
（共産党 山中智子大阪市議）
「大阪市の財産をこれから安い値段でずっと貸し続けますというのは、市民は納得できないと思います」
819: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:58 ID:Xq0Vy7340(13/57) AAS
取材班は価格設定の根拠となった不動産鑑定評価書を入手した。前例のない事業のため、大阪市は４つの不動産鑑定業者に鑑定を依頼。しかし、不思議なことに４つの鑑定業者のうち３社が月額賃料を４２８円と鑑定。土地の価格や利回りも３社とも同じ金額だった。
820: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:58 ID:Xq0Vy7340(14/57) AAS
駅前一等地の見込みだが「１平方メートルあたり１２万円」という土地価格
821: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:58 ID:Xq0Vy7340(15/57) AAS
そもそも不動産鑑定とは、その土地が最も有効に活用される方法を考えたうえで経済価値を判定し、その結果を価格に反映するもの。
822: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:59 ID:Xq0Vy7340(16/57) AAS
評価額は鑑定士によってバラツキがあるのが業界の常識とされている。そのため、３社の鑑定が一致するのは不自然だというのだ。疑問は他にもあった。
823: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:59 ID:Xq0Vy7340(17/57) AAS
それは、１平方メートルあたり１２万円という土地の価格。
824: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:59 ID:Xq0Vy7340(18/57) AAS
周辺の相場と比べて安すぎると指摘する。
825: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)07:59 ID:Xq0Vy7340(19/57) AAS
ＩＲ用地のすぐ隣には大阪メトロの新駅が設置される予定で、駅前一等地となる見込みだ。ＩＲの計画では全体の５分の１ほどがホテル用地と想定されている。
826: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:00 ID:Xq0Vy7340(20/57) AAS
周辺と比べると、ＵＳＪに隣接するホテルの地価は１平方メートルあたり約５０万円～６０万円。今年３月に売却された南港の東の埋め立て地でも約４６万円。ＩＲ用地の１２万円がいかに安いかが分かる。
827: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:01 ID:Xq0Vy7340(21/57) AAS
４社とも“ＩＲの計画を考慮していなかった”と判明
828: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:01 ID:Xq0Vy7340(22/57) AAS
取材を続けると、ある“カラクリ”が判明した。
829: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:01 ID:Xq0Vy7340(23/57) AAS
（記者リポート）
「ＩＲの誘致が予定されている土地なのですが、『ＩＲが考慮外』として鑑定が行われています」
830: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:01 ID:Xq0Vy7340(24/57) AAS
４社が鑑定したのはＩＲ施設の建設予定地だ。しかし、不動産鑑定評価書では４社ともＩＲの計画を考慮していなかった。
831: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:02 ID:Xq0Vy7340(25/57) AAS
その結果、鑑定書ではホテルより価値が低いショッピングモールなど大規模商業施設が建つ想定で敷地全体を評価しているのだ。
832: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:03 ID:Xq0Vy7340(26/57) AAS
適正な賃料と土地の価格は果たしていくらなのか。ある鑑定士は次のように話す。
833: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:03 ID:Xq0Vy7340(27/57) AAS
正当に鑑定すればＩＲ事業者が払う賃料は３５年間で５００億円以上増える可能性があるという。
834: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:04 ID:Xq0Vy7340(28/57) AAS
では、なぜこのような鑑定結果となったのか。不動産鑑定業者４社に話を聞くと…。
835: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:04 ID:Xq0Vy7340(29/57) AAS
（Ａ社）
「基本的には守秘義務などもありますので、クライアント（大阪市）にお聞きくださいという返事しかできない」
（Ｂ社）
「コメントは差し控えさせていただければと思っている」
836: (ﾜｯﾁｮｲW 2ee3-DT7Q) 2022/12/17(土)08:09 ID:Xq0Vy7340(30/57) AAS
（Ｃ社）
「取材はお断りしています。コメントは差し控えさせていただいておりますので」
（Ｄ社）
「大阪市の方を通していただくように大阪市の方から言われていまして…」
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