[過去ﾛｸﾞ] 【深淵】J-REIT235【奈落】 (1002ﾚｽ)
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500(3): 2018/03/21(水)11:02 ID:Mk8gad7R0(1/3) AAS
リート最近参入
インヴィンシブル利回り6%超えで、何でこんなに安いの？って思うのだが、どんな罠があるの？
時価総額もそこそこで、格付けも一応A、NAVも悪くない、気になったの借り入れ状況くらいなのだが
501: 2018/03/21(水)11:02 ID:AqfEVIuR0(2/2) AAS
マクドナルドは１Fの店だけじゃなくビル一棟ごと買ってREITにしろや！
502(1): 2018/03/21(水)11:05 ID:aZ+YvVOk0(2/3) AAS
>>500
NAV倍率1に近いし45000以下じゃないと安いと言えないよ
503(1): 2018/03/21(水)11:06 ID:RbcHtDlo0(1) AAS
ホテルは災害や政治的緊張で客がすぐ減るから
504(2): 2018/03/21(水)11:10 ID:Mk8gad7R0(2/3) AAS
>>502
即レスありがとう。
リート参入にあたり勉強した範囲では、
「NAV1=適正」って理解したのだが
この理解が違う？
>>503
とすると、他のホテルリートより利回りが圧倒的によいのは何故？
505(2): 2018/03/21(水)11:12 ID:zdtRL/QT0(3/8) AAS
インヴィはPO連発の典型的なスポンサーのゴミ箱。ホテルが好況で今の配当を維持してる。もうすぐ高値でシェラトンホテルが突っ込まれる。アセットの簿価が高いから、アップサイドが見込みにくい。配当利回り6%なので死にもしない。
506(1): 2018/03/21(水)11:16 ID:apttc3Gt0(3/3) AAS
>>500
年間の利回りも見たか？INVは季節性で変動するから。
507(1): 2018/03/21(水)11:18 ID:zdtRL/QT0(4/8) AAS
>>504
Navは面白い指標で1以下で割安だから良いってもんじゃない。1以下で増資するとディスカウント増資になって分配金が下がる。1以上ならプレミアム増資になって分配金が増える。1以上で配当利回り高いものが収益力も優れたアセットという考えも出来るね。
508(1): 2018/03/21(水)11:26 ID:vBic7Eit0(1/2) AAS
ホテルは物凄い勢いで作られてる
それは外国人が増えるだろうからという想定のもと。
オリンピックもあるしいくら作っても大丈夫だろ、とみんなが思ってる
が、円高や中国人の飽きがいつ来るかわからない
おまけに四月からは民泊が始まる
パリは民泊によってホテル業界が壊滅した
日本はかなりの規制をかけてるからパリのようにはならないが、危険性は大いにはらんでいる
509: 2018/03/21(水)11:30 ID:vBic7Eit0(2/2) AAS
民泊の不都合な真実。フランス宿泊業界関係者が緊急来日で悲痛な訴え「フランスはAirbnbにやられてしまった。日本はまだ間に合う」
で検索するといい
>2008年と比べると2015年の方がパリへの外国人訪問者数は30％以上も増えているのに、合法なホテル等への宿泊は減少しているのだ。
510: 2018/03/21(水)11:31 ID:V6W02M1Z0(1/3) AAS
インヴィとか大型PO連発して
平気で投資家を皆殺しにしてくる
511(1): 2018/03/21(水)11:34 ID:Mk8gad7R0(3/3) AAS
>>505,507
すぐについていけない、POとNAVなどもう少し勉強してみる。
ついていけない時点で、危険だな
>>506
そこまで季節性ある？
他と比べて特段の季節性は感じなかったのだが
>>508
日本観光庁の予測みても、オリンピック後も拡大すると踏んでる。なので、ホテル系リートを中心に検討してる。
後は高齢化踏まえ、ヘルスケア系も気になってるけど、外部成長とか含めて考えると、色々課題もありそう
でも、ホテルに偏ってるとリスクもありそうだから、
省1
512: 2018/03/21(水)11:37 ID:7TEe+w+O0(2/2) AAS
>>505
分かりやすい
それでも俺は大量に持ってるギャンブラー
513: 2018/03/21(水)11:48 ID:wdfS8GsV0(2/2) AAS
>>504
NAVは借金と物件の含み益が多いとカサが増す。
それに株価が付いてこないと初心者にはNAVが1倍割れの割安銘柄に見えてしまう罠がある。
隠微はまさにそれやで。
例えば物件の含み益が20%でLTVが50%なだけで、単純に純資産に40%の含み益が乗ることになる。
株価がそれに至らないから安く見えるんや。
それに隠微の含み益は、インバウンドバブルで評価額が膨れ上がった含み益。
それに含み益なんて売らなきゃ誰も得しないし、ホテル系REITだから手放すわけが無い絵に書いた含み益。
そんな状態で安く見えているREITに大人は手を出さないのさ。
514: 2018/03/21(水)11:53 ID:zdtRL/QT0(5/8) AAS
>>511
リートの小難しい話を解説しているブログがあるので、過去記事をみて勉強するといいですよ。www.jreit.orgがおすすめ。
シニアはマスターリースでアップサイドが見込みにくいし、外部成長が難しいね。合併で2銘柄しかないけど、HCMはシップが優良物件持ってるから将来的には良くなるかもと期待してる。
自分は中低位のオフィスとレジがメインで、ホテルはちょっと持ってる程度。景気変動に弱いものや将来のファンダメンタルが不確定なものをメインに添えるとケースによっては苦しい投資になるので、無難でそこそこ利回りとれるものをメインにした方がいいよ。
515: 2018/03/21(水)12:05 ID:pixTJdDa0(1) AAS
民泊は高税率賭けりゃ解決だよ
宿泊料は全額雑所得として課税
民泊業者には各種保険の強制加入
516(1): 2018/03/21(水)12:18 ID:m8cpr4RK0(1) AAS
疑問なのが淫靡より物件がしょぼい苺や外国人宿泊比率が高い森、JHRの方が利回り低いのは何故なんだ？
仮にも淫靡は住宅も持ってるからね
JHRはLTVが低いという理由付けはできるけど
517(1): 2018/03/21(水)12:19 ID:w121kFG10(1) AAS
そういえば、ウイークリーマンションってどうなった？
伸びると思ったけど最近はトンと音沙汰なしだ
518: 2018/03/21(水)12:23 ID:zdtRL/QT0(6/8) AAS
>>517
淫靡のマイステイズみたいにホテルに変換されました。
519: 2018/03/21(水)12:23 ID:lXn35tkO0(1) AAS
>>500
価格を無視しての公募増資乱発やスポンサーが買えと言った物件を買わされるゴミ箱としての象徴的存在
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