[過去ﾛｸﾞ] みんなで大家さん Part.69 (1002ﾚｽ)
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870(1): (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)02:00 ID:shQnwjNO0(1/7) AAS
物件価格3000万ワンルームマンション、築9年、購入時諸費用7%、フルローン(年利2.0%、35年)、売却時諸費用3.5%、
賃貸家賃9万円(表面利回り3.6%)、平均空室率5%、賃貸管理手数料7%、
平均賃貸契約年数3年、客付け報酬20万、管理費修繕積立金1.2万円、
平均固定資産税年10万円、室内設備等修繕費平均年3万円
この条件で購入から8年後に売却して200万円の利益(税引前)が出るためには、
8年後にいくらで売却できないといけないかを計算してみよう。
871: (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)02:02 ID:shQnwjNO0(2/7) AAS
購入時諸費用：210万円
8年間の金利：440万円
8年間の家賃収入(空室分・賃貸管理手数料差し引後)：9万*96カ月*(1-0.05-0.07)=760万
8年間の客付け報酬：40万
8年間の管理費修繕積立金：1.2*96カ月=115万円
8年間の固定資産税：80万円
8年間の室内修繕費：24万円
8年間の収入合計：760万
8年間の支出合計：210+440+40+115+80+24=909万
8年間の損失（減価償却分含まず）：909-760=149万円
872: (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)02:02 ID:shQnwjNO0(3/7) AAS
さて、8年後に200万円の利益を出すためには、物件価格の3000万円に8年間の損失分149万円、利益200万円、売却時諸費用3.5%を上乗せしないといけない。
それらを上乗せすると、8年後に3470万円で売れないといけない。
購入時より8年分古くなったワンルームマンションを、8年前の価格より470万円高い価格で売れるだろうか？
873(1): (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)02:03 ID:shQnwjNO0(4/7) AAS
なお、もし3470万円で売れた場合、売却時諸費用引いた約3350万円と、元の3000万から建物8年間分原価償却した金額との差が売却益と見なされる。
建物1500万、減価償却期間40年(築9年の中古の償却期間)とすると、8年間で300万の償却、3350-(3000-3000)=650万円が不動産売却益と見なされる。
650万円の売却益に対する税金は130万円なので、税引き後利益は70万円ぽっきりになる。
3000万の物件が8年後に3470万円で売れて税引き後利益70万円。すごいね。
なお8年間の損失149万円と減価償却300万円の合計449万円は、毎年確定申告して節税すれば年収によるが2割(90万)くらい戻ってくる。
それを考慮しても税引き後利益160万円。
884(1): (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)12:54 ID:shQnwjNO0(5/7) AAS
>>882
満室時キャッシュフローは2件で年間100万くらい？
まあまあだな
886(1): (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)14:07 ID:shQnwjNO0(6/7) AAS
今築40年のマンションでも20年後取り壊しになるわけ無いわ。
892: (ﾜｯﾁｮｲW 7ee8-83kO) 12/16(月)14:55 ID:shQnwjNO0(7/7) AAS
仮に取り壊すとしてもワンルームの取り壊し費用なんて1戸あたり100万もかからん
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